为加强新建商品房预售资金的监督管理，维护预售商品房双方当事人的合法权益，防范交易风险，确保新建商品房预售资金用于相关的工程建设，促进我市房地产市场平稳健康发展，为加强新建商品房预售资金的监督管理，维护预售商品房双方当事人的合法权益，防范交易风险，确保商品房预售资金用于相关的工程建设，促进我市房地产市场平稳健康发展，依据《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第40号）、《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）等有关规定和省、市有关预售资金监管工作要求，在原《襄阳市市区商品房预售资金监管办法》的基础上进行了修改，形成了《襄阳市市区新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》，现予以公开征求意见。征求意见时间为30日（2025年5月20日-2025年6月19日）。凡对征求意见稿有意见者，请于征求意见期内向我局书面反馈。

联系人：罗轶；联系电话：0710-3232692；电子邮箱：935725564@qq.com

附件：1.《襄阳市市区新建商品房预售资金监管办法》起草说明

      2.襄阳市市区新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）

 襄阳市住房和城市更新局

                         2025年5月20日

附件1

关于《襄阳市市区新建商品房预售资金监管办法》的起草说明

为加强新建商品房预售资金的监督管理，维护预售商品房双方当事人的合法权益，防范交易风险，确保新建商品房预售资金用于相关的工程建设，促进我市房地产市场平稳健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第40号）《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）等有关规定和省住建厅《关于开展委托住房公积金中心承担住房资金管理改革试点工作的通知》（建房〔2024〕141号）、市政府《关于印发襄阳市住房资金改革试点实施方案的通知》（襄政办函〔2024〕15号）要求，在原《襄阳市市区商品房预售资金监管办法》的基础上，起草了本办法，现说明如下：

一、编制背景

2024年1月，湖北省住建厅下发了《关于开展委托住房公积金中心承担住房资金管理改革试点工作的通知》（建房〔2024〕141号），决定在襄阳市开展委托住房公积金中心承担住房资金管理改革试点。按照“便企利民最大化、资金效益最大化、风险防控最大化、监管服务最优化”的原则，发挥住房公积金中心管理优势，将新建商品房预售资金等委托住房公积金中心管理,探索形成可复制推广的新机制、新模式。7月市人民政府办公室印发了《襄阳市住房资金改革试点实施方案》（襄政办函〔2024〕15号），明确了要修订预售资金管理办法。

二、编制依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）

《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第40号）

《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）

《关于开展委托住房公积金中心承担住房资金管理改革试点工作的通知》（建房〔2024〕141号）

《关于印发襄阳市住房资金改革试点实施方案的通知》（襄政办函〔2024〕15号）

三、主要内容

《办法》六章三十条，分别是总则、账户管理、收存管理、使用管理、监督管理、附则。

第一章总则。主要规定了《办法》的制定目的、适用范围、主要原则、名词解释、政府各部门的分工，在《办法》中起着统领性作用，反映了《办法》的制定精神和宗旨。本市城区（不含襄州区）范围内新建商品房预售资金的收存、使用及监督管理适用本办法。市住房和城市更新局(以下简称市住新局)是新建商品房预售资金监管的主管部门，负责统筹指导预售资金监管工作；市房屋产权与市场管理处（以下简称市产权处）为预售资金监管机构，负责预售资金用款审核、监督管理等工作的具体实施。

第二章账户管理。对新建商品房预售资金监管银行名录库的确定，签订《襄阳市市区商品房预售资金使用管理协议书》，开设、变更、撤销监管账户有时间节点，人民法院保全、执行预售资金等要求进行了规定。明确了市公积金中心要建立商品房预售资金管理系统，并按月开展对账工作，将监管账户预售资金入账、拨付、账户余额等情况推送至监管机构，并按需向相对权利人提供查询服务。

第三章收存管理。明确了购房人、开发企业、商业银行、监管银行、市公积金中心等在资金收存管理方面的要求。购房人的全部购房款应直接存入监管账户，商业银行和市公积金中心发放的按揭贷款也应全部划转至监管账户，开发企业不得以任何理由缓存预售资金或将预售资金转存至其他账户。监管银行应核实资金入账信息，并将相关信息推送至市公积金中心，由市公积金中心按房地产开发企业或项目名称、预售许可、楼栋、房号、购房人、资金种类、金额等进行入账。开发企业应当提醒购房人将所有购房款（含定金）存入监管账户，监管账户收到购房人首笔购房款后，市公积金中心应向购房人发送短信提醒，提示购房人通过预售资金监管账户专用POS机、商业银行网点柜台、网银转账等方式将剩余购房款存入监管账户，及时办理网签备案手续；市公积金中心应实时向开发企业推送购账户入账信息，开发企业要根据市公积金中心推送的入账信息为购房人换取缴款票据。

第四章使用管理。确定了预售资金监管模式、监管额度计算方式、使用节点、审批时限、特殊情况处理方式等内容。一是新建商品房预售资金分为监管额度内预售资金和监管额度外预售资金，监管额度内预售资金是监管账户中保障项目竣工交付所需的资金，按施工合同（包括施工总承包合同、劳务分包合同、专业发包合同、甲供材料合同等）价款总额的130%计算，监管额度内的资金按照工程建设进度予以拨付，应当专款专用，专项用于支付项目工程建设费用，不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。二是办理预售时，主体结构工程进度低于规划层数四分之三的，全额监管额度内资金；主体结构工程进度达到规划层数四分之三的，监管额度内资金为施工合同价款总额的65%；主体结构封顶的，监管额度内资金为施工合同价款总额的35%；完成外立面施工的，监管额度内资金为施工合同价款总额的20%；项目附属基础设施设备建设完工的（正式水、电、气，路、绿化等），监管额度内资金为施工合同价款总额的15%；项目通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收的，监管额度内资金为施工合同价款总额的3%。三是当项目出现可能造成逾期交付风险情况或开发企业发生违规行为时，市住新局可将额度内资金计算比例提高5%-10%。在项目解除预售资金监管前，监管账户内的资金不得低于同节点监管额度的50%，但开发企业因信访维稳、保障农民工工资等原因需要提取额度内资金时，经项目所在地人民政府核实出具明确意见后，可以予以支持。四是开发企业申请额度内外资金均需向市产权处申请，市住新部门在规定时间内审核同意后，由市公积金中心在规定时间内会同银行办理拨付手续。五是当预售项目存在重大风险隐患时，经市产权处调查、市住新部门同意，可在项目属地政府设立政府共管账户，实行封闭管理，保障账户资金安全，优先用于项本项目工程建设，市公积金中心应当积极予以配合。同企业同项目剩余地块出现逾期交付风险时，为促使项目交付，可暂停解除监管账户，同时可要求已解除资金监管的地块未售房屋、车位的销售款进入后续监管账户，开发企业应予以配合。

第五章监督管理。明确了发现开发企业违规行为的投诉举报途径，规范了各相关部门的管理和监督行为，对违反有关规定的，依法追究责任。

第六章附则。规定了文件有效期、解释机关，项目执行预售资金监管政策时间节点。

四、其他需要说明的事项

1.将市住房公积金中心纳入新建商品房预售资金监管工作环节。负责市区（不含襄州区）新建商品房预售资金监管账户管理工作，主要包括搭建预售资金监管系统，确定监管银行名录库，开设监管账户，资金入账管理，资金拨付、统计分析等，并配合开展预售资金监管相关工作。

2.监管账户主体发生变化。原监管政策开发企业为监管账户主体，《办法》规定了市住房公积金中心为账户主体，避免了项目在开发建设过程中，因各种纠纷导致预售资金被冻结、划扣等风险。

3.监管额度计算方式、监管比例均有变动。《办法》规定的监管额度按施工合同（包括施工总承包合同、劳务分包合同、专业发包合同、甲供材料合同等）价款总额的130%计算，虽然监管额度有所提升，但增加了工程进度达到规划层数的四分之三、完成外立面施工两个节点，将五方责任验收变更为项目附属基础设施设备建设完工的（正式水、电、气，路、绿化等），在保证项目竣工交付的基础上，增加了预售资金提取使用的灵活性。

附件2

襄阳市市区新建商品房预售资金监管办法

（征求意见稿） 

第一章 总则

第一条 为加强新建商品房预售资金的监督管理，维护预售商品房双方当事人的合法权益，防范交易风险，确保商品房预售资金用于相关的工程建设，促进我市房地产市场平稳健康发展，依据《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第40号）《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）等有关规定和省、市有关预售资金监管工作要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市城区（不含襄州区）范围内新建商品房预售资金的收存、使用及监督管理适用本办法。

第三条 本办法所称的新建商品房预售资金，是指房地产开发企业依法将其开发的商品房在不动产首次登记前出售，由购房人按商品房买卖合同约定支付的全部购房款，包括定金、首付款分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等款项。　　

本办法所称监管银行，是指房地产开发企业申请新建商品房预售许可证时，选择新建商品房预售资金监管专用账户的商业银行。

本办法所称按揭银行，是指购房人办理按揭贷款时提供按揭贷款的商业银行（含住房公积金管理部门委托的商业银行）。

第四条 新建商品房预售资金监督管理遵循政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责的原则。

第五条 市住房和城市更新局(以下简称市住新局)是新建商品房预售资金监管的主管部门，负责统筹指导预售资金监管工作；市房屋产权与市场管理处（以下简称市产权处）为预售资金监管机构，负责预售资金用款审核、监督管理等工作的具体实施。

市住房公积金中心（以下简称市公积金中心）负责新建商品房预售资金监管账户管理工作，主要包括确定监管银行名录库、开设监管账户、资金入账管理、资金拨付、资金统计分析等。 

人民银行襄阳市分行负责协调市公积金中心做好新建商品房预售资金监管账户管理工作。

国家金融监管总局襄阳监管分局（以下简称襄阳金融监管分局）负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查，并对有关违法违规行为进行调查处理。

市中级人民法院（以下简称市中院）负责监督指导本市各基层人民法院、各专门法院规范人民法院保全执行行为，确保新建商品房预售资金用于项目建设。 

第二章 账户管理

    第六条 市公积金中心会同人民银行襄阳市分行、襄阳金融监管分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定监管银行名录库。市公积金中心根据开发企业意愿确定具体承办支行，开设预售资金监管账户。中标的商业银行名单需在有关部门的门户网站公示。

第七条 房地产开发企业在申请办理新建商品房预售许可证前，向市公积金中心申请确定监管账户，并与市住新局、市公积金中心、监管银行签订《襄阳市市区新建商品房预售资金使用管理协议书》 （以下简称《协议书》）。《协议书》格式文本由市住新局会同相关部门另行拟定。

一个商品房预售许可证只能对应一个监管账户；房地产开发企业有多个商品房开发项目的，要分项目开设监管账户；同一个项目分批预售或分期开发的，市公积金中心应当按照预售许可在项目监管账户下开设监管子账户。

已办理商品房预售许可的项目要变更监管账户时，经市产权处审核，市住新局同意，可向市公积金中心申请变更，重新签订《监管协议》，市公积金中心要及时出具《账户变更通知书》。

第八条 房地产开发企业开展商品房预售工作时，应当在售楼部醒目位置公示监管账户信息，商品房买卖合同中必须注明监管账户信息。

第九条 房地产开发企业办理完成项目不动产首次登记后，可向市产权处申请解除商品房预售资金监管。　　

市产权处收到解除申请后，符合解除条件的要在2个工作日内向市住新局报送初审意见，市住新局审核同意后出具同意解除意见，市公积金中心凭此意见办理解除监管手续。不符合解除条件的，市产权处及时向开发企业反馈原因。

第十条 人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）有关规定办理。

在监管存续期间，司法机关和有关部门对开发企业新建商品房预售资金监管账户及资金进行查封，冻结、划扣的，市公积金中心有义务证明监管账户的性质，并及时书面告知市住新局和市产权处。

第十一条 市公积金中心应建立新建商品房预售资金管理系统，市住新局、监管银行配合开展相关业务系统对接，进行数据共享，按照各自职责共同推进商品房预售资金账户开设、协议签订、资金入账和使用等环节全程网办。

市公积金中心按月开展对账工作，将监管账户预售资金入账、拨付、账户余额等情况推送至市产权处，并按需向相对权利人提供查询服务。 

第三章 收存管理

第十二条 购房人的全部购房款应直接存入监管账户，商业银行和市公积金中心发放的按揭贷款也应全部划转至监管账户,开发企业不得以任何理由缓存预售资金或将预售资金转存至其他账户。

购房人贷款购买新建商品房的，市公积金中心要根据贷款发放的一般周期，密切关注购房贷款情况，对明显超出一般贷款发放期限但监管账户未收到资金的，要及时向市产权处反馈，并配合开展调查处理工作。

第十三条 监管银行应核实资金入账信息，并将相关信息推送至市公积金中心，由市公积金中心按房地产开发企业或项目名称、预售许可、楼栋、房号、购房人、资金种类、金额等进行入账。

第十四条 开发企业应当提醒购房人将所有购房款（含定金）存入监管账户，监管账户收到购房人首笔购房款后，市公积金中心应向购房人发送短信提醒，提示购房人通过预售资金监管账户专用POS机、商业银行网点柜台、网银转账等方式将剩余购房款存入监管账户，及时办理网签备案手续；市公积金中心应实时向开发企业推送购账户入账信息，开发企业要根据市公积金中心推送的入账信息为购房人换取缴款票据。

第十五条 开发企业在办理商品房预售合同网签备案时，网签备案系统自动通过预售资金监管系统对资金缴存情况进行核验；其中通过贷款方式购房的，缴存金额不得低于政策规定个人住房或商业用房贷款首付比例。 

第四章 使用管理

第十六条 新建商品房预售资金分为监管额度内预售资金和监管额度外预售资金。新建商品房预售资金要用于与项目相关的支出，优先用于项目建设。

监管额度内预售资金是监管账户中保障项目竣工交付所需的资金，按施工合同（包括施工总承包合同、劳务分包合同、专业发包合同、甲供材料合同等）价款总额的130%计算。监管额度外的资金是指超出监管额度的资金。

第十七条 监管额度内的资金按照工程建设进度予以拨付，应当专款专用，专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。

第十八条 房地产开发企业可按照主体结构工程进度达到规划层数四分之三、主体结构封顶、外立面完工、项目附属基础设施设备建设完工（正式水、电、气，路、绿化等）、联合验收等节点申请降低监管额度内资金比例。

办理预售时，主体结构工程进度低于规划层数四分之三的，全额监管额度内资金；主体结构工程进度达到规划层数四分之三的，监管额度内资金为施工合同价款总额的65%；主体结构封顶的，监管额度内资金为施工合同价款总额的35%；完成外立面施工的，监管额度内资金为施工合同价款总额的20%；项目附属基础设施设备建设完工的（正式水、电、气，路、绿化等），监管额度内资金为施工合同价款总额的15%；项目通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收的，监管额度内资金为施工合同价款总额的3%。

当项目出现可能造成逾期交付风险情况或开发企业发生违规行为时，市住新局可将额度内资金计算比例提高5%-10%。

在项目解除预售资金监管前，监管账户内的资金不得低于同节点监管额度的50%，但开发企业因信访维稳、保障农民工工资等原因需要提取额度内资金时，经项目所在地人民政府核实出具明确意见后，可以予以支持。

第十九条 房地产开发企业使用监管额度内预售资金时，依据《协议书》约定向市产权处提出申请，提供用款事项的相应材料。市产权处收到房地产开发企业的申请资料后，核定用款额度，对符合本办法相关规定的，1个工作日出具审核意见，报市住新局审批；市住新局2个工作日内出具同意意见；市公积金中心在收到同意意见1个工作日内，会同银行办理商品房预售资金拨付手续。

第二十条 房地产开发企业申请使用监管额度外预售资金时，依据《协议书》约定向市产权处提出申请，提供用款事项的相应材料。市产权处收到房地产开发企业的申请后，核定用款额度，对符合本办法相关规定的，1个工作日出具审核意见，报市住新局审批；市住新局1个工作日内出具同意意见；市公积金中心在收到同意意见1个工作日内， 会同银行办理商品房预售资金拨付手续。

第二十一条 监管账户内存入的商品房预售资金产生的利息收入扣除资金结算等费用后，全部归房地产开发企业所有。项目达到解除资金监管条件时，经房地产开发企业申请，市产权处审核报市住新局同意后，可以解除预售资金监管。

    第二十二条 当预售项目存在重大风险隐患时，经市产权处调查，市住新局同意后，可在项目属地政府设立政府共管账户，实行封闭管理，保障账户资金安全，优先用于项本项目工程建设，市公积金中心应当积极予以配合。同企业同项目剩余地块出现逾期交付风险时，为促使项目交付，可暂停解除监管账户，同时可要求已解除资金监管的地块未售房屋、车位的销售款进入后续监管账户，开发企业应予以配合。 

第五章 监督管理

第二十三条 任何单位或个人发现房地产开发企业或者监管银行违约违规收存、使用新建商品房预售资金的，均有权向市住新局、市公积金中心、襄阳金融监管分局等有关部门举报投诉。有关部门接到举报投诉后，应当及时调查处理，并向实名举报投诉者答复调查处理结果。

第二十四条 市产权处、市公积金中心要加强对新建商品房预售资金的监管，发现房地产开发企业未按规定收存、使用新建商品房预售资金的，应当责令房地产开发企业限期改正，将项目列入重点监管范围，提高监管比例；未限期改正的，暂停提供网上签约服务，并依法予以行政处罚，记入信用档案，将相关情况通报至有关部门。

第二十五条 市公积金中心应按本办法规定切实履行预售资金监管账户管理和预售资金管理责任，发现问题及时预警，配合有关部门开展预售资金监管检查工作。

第二十六条 监管银行出现未按规定收存、划拨预售资金、按揭银行出现未将按揭贷款直接划转至监管账户等违反三方监管协议行为时，市住新局、市公积金中心要及时将线索通报给襄阳金融监管分局，并配合做好整改和查处工作。对于违反相关规定的商业银行，要暂停其在属地范围内的监管资格，并将其从监管银行名录库中删除，1年内不能继续作为监管银行。

第二十七条 施工、监理、勘察、设计、营销等单位提供虚假证明或其他方式协助开发企业违规支取预售资金的，由有关部门已发对相关责任单位和责任人予以处理。

第二十八条 涉及新建商品房预售资金监管的相关部门工作人员有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权等行为的，视其情节轻重，依法依纪给予处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。 

第六章 附则

第二十九条 本办法由襄阳市住房和城市更新局负责解释。各县、市和襄州区可参照执行。

第三十条 本办法于2025年 月 日起施行，有效期 年。本办法施行后，国家和省出台新规定的，从其规定。

2025年  月 日后，首次取得商品房预售许可的项目，按照本办法执行，2025年 月 日前全部或部分取得预售的项目按原政策执行。