通常的建筑都有楼梯、走廊等公共通道，但是位于深圳市罗湖区中兴路上外贸中心大厦一楼的这些公共空间被分割成了5部分，并分别办理了房产证，也就是说，如果这5部分的业主不允许别人从自己的地盘上经过，那么楼上的人们就没有办法通行了。

楼上的业主据此向法院提起行政诉讼，认为深圳市规划和国土资源委员会(简称规土委)违法。经过罗湖区人民法院和深圳市中级人民法院二审判决，均认定规土委违法。

一楼公共空间竟被分户办了房产证

2004年，市民李先生通过公开拍卖的形式购买了外贸中心大厦3-7层的产权，并于2005年1月办理过户手续，用作酒店经营商业活动。2010年9月，李先生发现，外贸中心大厦一楼部分及二楼进行了公开拍卖，其中一楼的公用电梯和楼梯都在被拍卖的范围之内，因此他向深圳市房地产权登记中心进行了投诉。

外贸中心大厦位于罗湖区中兴路上，罗湖区人民法院审理的资料显示，该大厦是由中国(深圳)对外贸易中心有限公司(简称对外贸易公司)于1989年建成通过验收，建筑面积为5122平方米。

1993年3月9日，外贸中心大厦办理了房地产初始登记。1995年10月31日办理了分层房地产变更登记。1996年11月14日，深圳市房地产登记机关向对外贸易公司核发深房地字第4218399号《房地产证》，将外贸中心大厦第一层登记在该公司名下。1996年11月27日，市房地产登记机关根据对外贸易公司的申请，依据大厦第一层《深圳市房地产查丈原图》(分户图)，将大厦第一层予以分割分别进行变更登记并独立核发房地产证。

大厦第一层(分户图)系深圳市地籍测绘大队于1992年10月7日出具。根据该图所示，外贸中心大厦第一层被分割为A (即101)、B (即102)、C (即103)、D (即104)、E(即105)紧密相连的五部分，未预留楼梯、公用通道以及设备间等公用建筑面积。

在李先生看来，其购买的外贸中心大厦3-7层的房产，面积共计3722.6平方米，自己的房产占有整栋大厦的72.66%，接近四分之三，如果大厦的电梯、楼梯、设备间、公共走道等都被独立核发产权证，会对其的权益构成明显的侵害。

2014年10月10日上午，记者在大厦一楼看到，图纸上的A、B、C、D、E5个区域在现实当中并无法看到明显的分割，电梯和楼梯等都可以正常使用，也有保安在一楼大堂执勤，楼上酒店还在一楼设立了前台。李先生介绍，由于这些分割部分的准业主暂时未能进驻，所以该前台目前也是零租金在使用该地块。

楼上业主状告规土委二审皆胜诉

罗湖区人民法院判决书显示，外贸中心大厦第一层102登记在对外贸易公司名下，登记的建筑面积为54.60平方米。后因经济纠纷，该房产于2000年7月17日经法院裁定强制过户给中国光大银行深圳分行上步支行。据李先生介绍，随后又形式上转移到了另外一家银行，后又转移到了一家资产管理公司名下。

2012年8月，李先生向罗湖区人民法院提起了行政诉讼，将深圳市规土委告上法庭，不服深圳市房地产登记机关对外贸中心大厦一楼102室所作的房地产权登记。

对于将一楼公共空间分割并分别办理了房产证的做法，深圳市规土委辩称，其根据申请人提交的申请资料、《深圳市房地产查丈原图》等资料办理涉案《房地产证》的具体行政行为，其申请资料齐全，合法有效，依法应予以维持。

罗湖区人民法院认为，深圳市地籍测绘部门出具的外贸中心大厦第一层《深圳市房地产查丈原图》(分户图)，将该大厦第一层分割为紧密连接的五部分，未预留楼梯、公用通道以及设备间等公用建筑面积。房地产登记机关在进行涉案变更登记行为时，未在必要审查基础上对公用建筑面积予以分摊，直接依据该《查丈原图》将楼梯间所在的B(102)部分进行变更登记并独立办法房地产证，明显违反建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。涉案变更登记有关建筑面积的登记事项错误，依法应予撤销。

罗湖区人民法院于2012年11月16日宣判，确认深圳市房地产登记机关1996年11月27日就涉案的外贸中心大厦一层102房产所作的变更登记行为违法。

由于不服一审判决，深圳市规土委提出上诉。2013年6月27日，市中院驳回上诉，维持原判。

李先生同时就外贸中心大厦一层104房状告深圳市规土委，经过二审判决，同样认定深圳市房地产登记机关就104房产所作的变更登记行为违法。

买了分户铺位也无法过户

购买了102和104两个房间的市民孙先生也很无奈。据他介绍，2010年，他从一家资产管理公司名下购买了102和104两个铺位，总面积在192平方米，总费用约在三四百万元，到2012年的时候，发现由于涉及公共空间问题，无法过户到自己名下，至今无法实际使用这两个商铺，更无从谈及收益。孙先生表示，不管将来是否能够过户到自己名下，这些损失都希望由规土委来赔偿。

判决书显示，102房间和104房间的终审判决已经生效。据介绍，102包括了大厦的电梯和楼梯，而104包括了大堂和设备房，如果一楼这些分割的房间交由其他业主使用，那么楼上的住户就无法通行了。

李先生提出质疑，既然法院判决认定，将公共空间所在部分独立办理房地产证违反了建设部相关规定，深圳市规土委不可能不知道这些规定，当初何以能够为约1000平方米的公共空间分别办理房产证，从而导致如今出现这些后续问题，其中是否存在一些非法行为？

李先生表示，从2013年6月27日至今，已经过去了一年多时间，对于法院的判决结果，规土委一直没有执行，没有对现状进行更改和纠正，此举不仅伤害了自己和其他准业主的利益，也会伤害政府的公信力。其今年已经72岁高龄，希望政府部门能够早日对违法行为作出改变。

规土委：

还有两宗案在审理 判决后一并回应

据李先生介绍，除了102和104两个案子已经审理结束之外，101和地下室两个区域涉及的案子仍在审理。A、B、C、D、E5个区域的总面积约700平方米，地下室的面积约300平方米。

判决生效之后，由于迟迟没有执行，李先生向深圳市房地产权登记中心发函询问，对方于2013年10月8日回函称，目前正抓紧协调处理，因涉及多方相关部门及权利人，且处理情况较为复杂，将尽快将处理结果加以反馈。

今年10月9日，72岁的李先生再次来到深圳市房地产权登记中心，就外贸中心大厦地下室和101房产分摊的问题进行投诉，其领取了回执等待对方的处理结果。

10月11日，深圳市规土委相关负责人接受记者采访时表示，由于相关的案子共有4宗，目前只有102和104两宗有审判结果，另外两宗还在审理过程当中，他们希望等到全部案子审判结束之后，再一并作出回应。