10月22日，《湖北省物业服务和管理条例》宣贯培训讲座在农工国际大酒店成功举办，来自湖北省的两位专家结合我省物业服务和管理活动中的案例分析对新《条例》进行了全面系统解读，市房管局及各县（市）区分管领导、开发和物业科长，市房协、物协会员单位参加了此次讲座。

培训会上，武汉丽岛物业管理有限公司常务副总经理徐礼有从制度亮点与实践应用角度对新《条例》条款进行了逐条解读，湖北楚风德浩律师事务所雷纪超律师结合实际案例从健全物业服务管理体制、完善业主自治机制、建立前期物业服务制度、规范物业服务企业经营行为、保障物业使用和维护五个方面对《条例》内容加以分析，并指出新《条例》在以下七个方面进行了完善：

一、完善业主大会制度。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则等，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。要针对业主委员会成立难、运行难以及不作为、乱作为等情形，立足现实，深入调研，创新思路，抓紧从制度层面完善业主大会制度，推进业主大会及业主委员会的建立与良性运转。

二、完善住宅专项维修资金监管制度。《条例》规定住宅专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行，并授权县级以上人民政府房产行政主管部门负责监督管理。《条例》规定住宅专项维修资金的使用，经业主大会决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决。在发生危及房屋安全和人身财产安全等七种紧急情况时，房产行政主管部门应当开通“绿色通道”，即时核准。这是我省《条例》对住宅专项维修资金快捷安全使用的制度创新，对于解决物业运行维护中的资金难题具有十分重要的现实意义。

三、完善住宅区车库、车位管理制度。《条例》规定规划停车位、车库不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。物业区域内业主共有停车位的分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。车位、车库配置不足既是物业管理的难题，也是社区综合治理的难点。

四、完善前期物业服务招标投标制度。《条例》明确住宅物业的建设单位应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，报房产行政主管部门备案，并接受街道办事处、乡镇人民政府监督。业主购买住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业的，还应当征得半数以上业主同意。这是对业主权益的有力保障。

五、完善物业服务收费制度。《条例》规定前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。物业服务费用由合同约定，原则上由业主承担；物业服务企业应当公示收费项目、收费标准、收费方式等。

六、完善物业保修金制度。《条例》创新思路，建立物业保修金制度，统一交存比例，统一交存期限，统一管理机构，统一使用流程。物业保修金制度是房地产开发质量保修制度的延伸和发展，是督促房地产开发企业落实房屋保修制度的有力举措。

七、完善老旧住宅区物业服务制度。对配套设施设备老化或不齐全的老旧住宅区，《条例》明确要求县级以上人民政府应当制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，结合棚户区改造，加大资金投入，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务，提高老旧住宅区物业服务和管理的覆盖率。

通过培训，使全市物业和开发从业人员了解了新《条例》的内涵和制度规定，为进一步掌握物业服务管理法律法规基本知识，深入理解领会新《条例》提供有力的保障。

市房管局分管局长郭恒跃说，通过做好新《条例》宣传工作，达到“三个促进”的目的。一是促进各相关部门和基层组织进一步了解物业服务体制机制和职责分工，强化主体责任意识；二是促进物业服务主体进一步增强依法服务意识，提高依法服务能力；三是促进业主依法履约，进一步营造良好氛围。