2024年房地产市场仍处于调整周期中，政策“刺激”不断强化，使得市场在四季度取得阶段性的止跌，传递出积极信号。受新房成交显著下降的拖累，2024年20城“新房+二手房”成交总量有所下滑，但二手房市场却保持一定的活跃度，成交比重再度上升。展望2025年，“稳住楼市”仍将是政策核心，供需两侧的宽松政策“持续用力”，重在落实；房价下行压力将有所减轻，房价总体或将进入逐步止跌阶段。

“新房+二手房”成交量：

总量或保持相对稳定，二手房占比继续抬升

房地产市场销售端经历2016~2021年持续攀升的繁荣期后，2022~2024年进入三年长周期的下行阶段。受新房成交显著下降的拖累，2024年“新房+二手房”成交总量有所下滑，但不可忽视的是，二手房市场却保持一定的活跃度，成交比重再度上升。

根据麟评居住大数据研究院监测重点20城数据来看，2024年“新房+二手房”大约总成交247.2万套，较2023年276.8万套下降10.7%；其中二手房成交量较上年增长1.2%，占比升至62.1%，创自2019年以来占比新高。

预计在2025年稳楼市政策持续推进下，房贷利率也维持在历史低位，居民住房需求仍有释放空间，加上当前住房租金回报率已经跑赢十年期国债收益率水平，2025年“新房+二手房”成交总量有望止跌，保持与2024年整体水平相当。从结构上看，2025年二手房市场占比或进一步有所抬升。

2025年或总体进入逐步止跌阶段

自2021年下半年起，无论是新房还是二手房，房价进入下行周期，2024年下行趋势持续蔓延，价格端总体缺乏上涨动力。根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据，截止到2024年11月，新房同比连续32个月下滑，二手房连续34个月同比下滑；新房环比指数连续18个月下滑，二手房环比指数连续19个月下滑。从降幅上看，二手房下行压力更大，降幅普遍大于新房降幅。

在政策的托底作用和市场需求的缓慢复苏下，预计2025年房价下行压力将有所减轻，房价总体或将进入逐步止跌阶段。但不同城市之间的表现将存在一定差异，一线城市和部分热点二线城市，由于购房需求旺盛、政策支持力度较大等因素支撑，房价有望率先实现止跌回升；相比之下，大部分三四线城市面临着人口外流、库存压力较大等问题，房价上涨动力或仍不足。

土地市场：

供需规模低位企稳，房企拿地持续聚集

2024年土地市场供需两端延续缩量态势，热度持续不足，溢价率低位徘徊，流拍率虽有下降但仍处于较高位。2024年“以房定地”要求下住宅用地供应收缩，同时房企资金承压叠加商品房销售依然相对低迷，住宅用地需求不足。而2025年有望在政策支持以及高品质地块的推动下，土地出让情况整体低位企稳，溢价率回升至6.5%水平，但仍难赶超2021年及以前水平。

从土地出让热度及分布来看，2024年房企拿地持续聚焦，一线城市溢价热度大于二线、三四线，同时拿地金额占比明显扩大，占据市场绝对份额。展望2025年土地市场将坚持“控量提质”的导向，有望迎来更多高品质、高单价地块成交，房企拿地策略可能会有小幅调整，但聚焦高能级城市的趋势不会改变。

（大众新闻·半岛新闻）