现阶段，全国城镇化从外延扩张转向内涵提质时代，住建工作面临着新形势下的新挑战，传统的工程思维和发展模式难以持续。如何破局突围成为推进住建事业高质量发展的关键所在。通过学习党的二十届三中全会精神，并领会中国式现代化湖北实践经验，我们找到了破题破局的答案，即加快形成“3个新机制、4种新模式”：通过改革，构建城市规划建设治理融合新机制、以供应链思维建造供给好房子的新机制、推进绿色低碳城镇建设新机制，加速形成城镇和产业“双集中”发展新模式、房地产发展新模式、“策投规建营”闭环的城市运营新模式、“智治+共治”的城市治理新模式。

深刻把握“全面提高城乡规划、建设、治理融合水平”要求，加快构建城市规划建设治理融合新机制

提高城市规划、建设、治理融合水平不仅是解决当前城市发展问题的关键，也是推动城乡融合发展、实现中国式现代化的重要途径。湖北省已重点开展了三方面探索。

一是实施机构改革。专门组建市州住房和城市更新局，加强对城市更新工作的统筹；组建市州自然资源和城乡建设局，推进规建治一体化。目前，新机构已全部挂牌。

二是坚持规划统筹。以省域为单元加强经济社会发展统筹，编制实施省域战略规划，编制和修订省级专项规划，以战略规划为底图，以信息平台为载体，叠加各部门、各行业规划，贯通市县规划，构建左右叠加、上下贯通的省域规划体系，增强省域战略规划指引统筹功能，推动经济社会发展基本单元由市县为主体向省市县统筹转变。

武汉城市风貌（罗汉卿  摄）

三是推进城市更新。坚持把城市更新作为现阶段城市工作的科学理念和统筹方法。探索建立以危旧房改造为重点的城市更新体制机制，按照“居民主体、政府支持、市场运作、共建共治共享”的原则，开展危旧房合作化改造；聚焦完善基础设施和公共服务设施、优化城市功能和空间布局、推进片区更新和加强运营管理等重点，构建“先体检，后更新”和“体检发现问题、更新解决问题”的可持续更新模式。下一步将指导武汉市加快创建城市更新示范城市。

深刻把握“健全绿色低碳发展机制”要求，加快构建推进绿色低碳城镇建设新机制

党中央国务院印发的《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》提出，要推动全面绿色转型。当前，我们以污水垃圾治理和建筑节能降碳为切入点，重点开展四方面探索。

一是治理城镇污水。坚持系统观念，扎实抓好中央环保督察反馈问题整改，全力打好全省城镇污水管网攻坚战，加快消除污水直排溢流、管网错接混接及覆盖空白区等问题，提升污水收集处理效能；推广小型化、生态化、分布式污水处理模式，推进污水资源化利用。

二是治理城乡垃圾。对建筑垃圾，加大产生、运输、处置全过程监管力度；对园林垃圾，加快推进资源化利用落地；对生活垃圾，以回收体系建设和志愿者队伍建设为抓手推进资源化利用。加快推进在建焚烧发电项目和处理设施投入使用，推动偏远乡镇生活垃圾分散式焚烧处理。

三是推广绿色低碳建筑。推行绿色建筑全生命周期管理，在建筑设计、施工、验收等全过程中落实绿色建筑相关要求；推广绿色建造方式，提升装配式建筑比例，加强绿色建材应用，统筹推进既有公共建筑节能绿色化改造；探索构建碳足迹管理体系，有机衔接产品碳足迹与碳排放权交易等机制，促进绿色建材、绿色建造、绿色住宅、绿色生活全生命周期的绿色低碳转型。

四是建设绿色低碳县城。坚持“滨水控宽度、临山控高度、整体控密度”，协调山水城关系，以河、湖为单元优化城市生产生活生态空间布局；落实好县城交通系统、公共服务设施、市政基础设施、居住社区等4个规划建设标准，完善县城功能，推进县城紧凑发展。

深刻把握“建设适应人民群众新期待的好房子”要求，加快构建以供应链思维建造供给好房子的新机制

“好房子”是中国式现代化的重要标志，让人民群众住上好房子、过上好日子，是住建工作的基点、是住建部门的初心。现在的房地产市场不是没有需求，而是供给结构的问题。供给结构性问题表面上看是开发商供给的住房产品与消费者需求不适配，实质上是政府部门供给的土地以及土地上附着的高度、密度、容积率、绿化率等规划指标，限制了开发商对产品力的创新。为此，省委省政府指导我们坚持在守牢保交房底线基础上，加快推进房地产转型，更好满足人民群众对优质住房的新期待。

一方面，抓体系，搭建“好房子”全生命周期产业链。围绕供给好房子，搭建住房、智能建造和绿色建材3条供应链，实现基于BIM的数字驱动、以需定供、个性定制、柔性生产，像造汽车一样造房子，像汽车4S店一样提供好服务。搭建住房供应链，摸清需求，实现以需定供、以需定建；搭建智能建造供应链，用BIM融通设计、建造、运维三环节，实现国产化替代；搭建绿色建材供应链，从预制构件厂数字驱动，到建材厂以需定产。通过搭建三个平台，打通从建材生产，到设计建造，再到后期运营的“好房子”全产业链、全生命周期。目前，全省住房供应链平台全部上线，上链房源突破12万套，入驻企业超千家，实现链上需求调查、保障房申请、商品房交易等，成为政府信用背书的“贝壳”。

另一方面，抓前端，从土地供给端抓好房子的供给。主动转变管控型思维方式，通过系列不计容、少计容政策，激发企业产品创新力，打造更多会呼吸会说话的好房子，通过产品迭代，得房率由不到80%提高到105%以上。目前，已编制了好房子设计与建造地方标准。同时，自然资源和住建部门变“坐商”为“招商”，在政府确定供地计划后，主动与房企对接沟通，根据房企概念性方案倒推用地规划条件，实行带方案挂牌，确保以需定供、供需适配。

深刻把握“加快转变城市发展方式”要求，加快构建城镇和产业“双集中”发展新模式

面对土地资源要素制约，必须转变城市和产业发展方式，克服城市建设“摊大饼”、项目布局“下围棋”、产业发展“捡到篮子都是菜”等惯性思维，一个城市聚焦1～3个主导产业，以城镇和产业“双集中”发展为切入点推动以人为本的新型城镇化。湖北省从三方面进行了探索：

一是坚持产城融合，促进人口集中。把握人口流动规律，按照常住人口规模优化县城公共服务设施布局，统筹强化县城教育、医疗、养老、住房、交通等公共服务供给，让身处县城也能享受市州及以上的公共服务，切实提高县城功能品质和综合承载能力，吸引更多人到县城安居乐业。去年以来，省委省政府实施综合民生支持政策，对教师、医生、多孩家庭、进城农民、引进人才等特定人群给予安居购房补助等政策，提高社会保障底板，在促进人口向中心城区和县城集中的同时，有效激活了住房需求。今年上半年，全省已有53%的市州、64%的县市商品房销售正增长。

二是优化设施体系，推动功能集成。重点抓好城市综合交通体系建设，优化快速干线交通、生活性集散交通、绿色慢行交通三大体系，实现各体系间的顺畅衔接。正在编制优化城市综合交通体系指引。推行大分散与小区域集中相结合的基础设施布局方式，因地制宜布置分散式生活垃圾和污水处理等设施。

三是加强村镇建设，助力城乡融合。以农房建设管理为抓手，加快建设宜居宜业和美乡村，引导农民“少建房、不建房，县城里面去买房，实在要建房，建在集镇旁，建就建成品质房”；加快构建社会化农村建房服务体系，提供报批、设计、采购、施工、质量管理等一站式服务。

宜昌市西陵区滨江片区（罗汉卿 摄）

深刻把握“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求”要求，加快构建房地产发展新模式

现阶段，人民群众对住房的需求已从“有没有”转向“好不好”，过去“单一产品、单一主体、单一市场、单一机制”的供给模式已经不适应需求的转变，要加快构建房地产发展新模式，更好满足人民群众对优质住房的新期待。

湖北省一是以政府支持激活需求侧。坚决落实综合民生支持政策，加大安居购房补助力度，进一步扩大保障范围，将住房有困难且收入不高的工薪收入群体纳入配售型保障性住房保障范围，将在乡镇工作的4类人群纳入县城保障范围，抬高社会保障底板；增加保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求；探索收购存量商品房用作保障性住房、安置房，今后原则上不再新建安置房；加快推进青年社区、适老化改造和合作社危旧改试点以及老旧小区改造，全面推进高品质住宅建设，满足多样化、多层次住房需求。对库存多、楼盘周边公共服务缺失的区域，政府加快配套优质教育、医疗等资源，提升公共服务水平。

二是以体制机制创新重构供给端。重点是探索新的金融、财税、土地、规划、建设等政策体系和体制机制，培育合作社等适应于提供多样化多层次住房产品的市场主体。积极探索推广“居民主体、政府支持、市场运作、共建共治共享”的合作社危旧改模式，即由改造居民自发组建合作社，政府给予规划、金融等政策支持，合作社完成改造方案设计、资金测算等工作，拟定改造方案，明确项目设计、居民出资、产权处置等内容，改造方案报经政府同意后，自主选择建设运营主体实施危旧房改造。

三是探索房屋制度改革。积极推进房地产开发、交易和使用制度改革，有力有序推进现房销售；推进房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度改革，指导武汉市加快推进房屋养老金试点工作，构建全生命周期的房屋安全管理长效保障机制。

深刻把握“深化城市建设、运营、治理体制改革”要求，加快构建“策投规建营”闭环的城市运营新模式

目前，湖北省正以规划为导向，以国有“三资”为基础，推动财政、金融、投资统筹联动，构建高质量发展动力循环机制。

一是盘活市政基础设施资产。在管好地方债务这个“分子”的同时，做大财政资源这个“分母”。对于水、气、路、桥、管网、公园绿道等市政基础设施以及住房等资产，要进行资产确认和登记入账核算；对尚未办理决算的项目，要加快办理竣工验收、进行不动产登记，加强有效盘活和高效利用，切实将有效投资转化为有效资产，增加政府资产量。

武汉月湖公园（罗汉卿 摄）

二是扩大有效投资。建立完善省市县贯通的投资项目绩效评价平台，实现所有投资项目“一网统管”。推动城建项目进入“目录库、储备库、实施库”转化运行，开展项目综合绩效评价，以有效投资形成有效债务，通过有效债务联结财政、金融、投资，拓展融资空间，形成“有效资产—有效债务—有效投资—新的有效资产”良性循环。

三是加强城市运营。坚持运营前置，从单纯的用工程思维谋项目、用工程措施建项目，转变为用运营思维、商业逻辑、市场化手法和“策划—投资—规划—建设—运营”闭环谋划推进工作，在项目策划阶段就同步考虑运营问题，做到“借钱—用钱—挣钱—还钱”一体化。去年以来，我们采取政府和社会资本合作（PPP）新机制，引进三峡集团等央企投资1 000亿元实施城镇污水管网整治、投资200亿元建设生命线安全工程，变建设运营由财政全额负担的行政行为为“使用者付费”“按效付费”的市场化行为，减轻地方政府建设投入压力。协调银行为各市州提供资金建设“全市一个停车场”，整合停车场并盘活城市资产。特别是对纯公益性项目，要注重植入新业态新场景，将其转变为有持续运营收入的经营性项目。在老旧小区改造中，可以将幸福食堂、停车场、充电桩等经营性设施，以特许经营的形式让渡给市场主体，减轻地方财政配套压力。

深刻把握“推动形成超大特大城市智慧高效治理新体系”要求，加快构建“智治 + 共治”的城市治理新模式

一方面，要以信息化赋能城市安全高效运行。加快推进城市基础设施的信息化、数字化、智能化，推动城市安全管理从“人海战术”向“科技之智+规则之治”转型。湖北省正在大力推进城市数字公共基础设施建设，作为数字孪生城市的公共底座，主要包括基于CIM平台的编码赋码和一标三实服务，通过对城市万物编码赋码，实现应用场景数据互联互通，打破数据烟囱、数据孤岛。同时，基于城市数字公共基础设施底座，打造城市运管服平台，负责城市运行的全流程业务管理；打造城市生命线安全监管平台，通过智能传感设备和信息化技术，实现对城市运行的实时监测、态势感知、分析预警、联动处置。对城市地下管网，探索以“五个一”方式（一次普查、一次赋码、一次建模、一次开挖、一次治理）进行治理，通过系统排查、编码赋码，构建地下管网三维模型，打造“数字孪生”地下空间，实现地下管网运行的智慧化。

智能建造施工现场：“空中造楼机”（罗汉卿 摄）

另一方面，要以共同缔造为载体推进共建共治共享。建立和完善“纵向到底、横向到边”的基层社会治理体系，推动干部沉下去、群众成主体，组织发动群众共同缔造美好幸福生活。在小区试点推动居住在小区的在职党员领导干部依法依规进入小区党组织和业委会，选优建强小区党组织和业委会，带领带动群众一起干；在街区探索成立街区商会和党组织，通过制定商户公约，开展文明商户、流动红黄旗评选，引导商户文明经营、落实“门前四包”，加强行业自律。

本文原载《建筑》2024年09期