提及小区物业，很多业主都会吐槽：服务态度差、维修不及时、小区电梯事故不断、消息传达不及时···几乎，大都数有物业管理的小区，物业人员和业主们的各种“江湖恩怨”都是剪不断理还乱。

就拿在高新区某小区居住的苏女士来说，每个月2块多的物业费，平时收个快递，小区物业都是拒绝帮忙代收的。可怜自己在管城区工作，每次购买的东西只能寄到单位，然后再随着她坐地铁、转公交才能倒腾回来。每次到了收物业费的时候，苏女士都是耗到最后，“就是不太想交，每半年都小1千出去了，结果感觉除了维护下小区的卫生，有个门卫保安，其他也没觉得享受到多好的服务。”用苏女士的原话来说，就是不值当！

物业费交的不值当，是很多业主们的心声。特别是，每每看见小区电梯、楼道、户外展板都是各种广告，就连周末小广场都被叫卖促销的小摊贩占据，生活环境也受到影响。当然，最重要的是，这些广告、租出的摊位，这些占据了小区公共资源获得的收入，难道不是小区的公有收入吗？

一、物业的收入包括哪些呢？

1、从业主方收取的物业费，即业主们在购房之时，通过签订物业协议（一般指前期物业服务协议），按照合同约定的物业金额每年交付一定金额的物业服务费用。

2、小区公共资源的租赁费用，如我们常见的电梯广告、展位广告等。

3、小区公共设施的使用费用，如将小区门口，或者小区内公共活动的区域，租赁摊位。

4、小区车位的私划、收费

5、合作商家的入驻费或提成费，如居民饮水机用到的净水器装备（放在小区内打水的装置）、固定的广告宣传（经常在家门口收到的广告传单）、商家业务办理等。

6、变卖业主私人信息的资料费。如刚入住小区，就会发现装修短信一个接一个。

除了这几个收入之外，还有很多隐形收入，作为外行的我们都很难察觉。从上面这六种比较常见的收入来源来说，除了第一种费用，通过物业协议，我们有清楚的条文。其他的收入，对业主们来说，却是“模糊地带”，在物业行业，也被隐晦的称为“灰色地带”。

二、物业的钱到底花哪了呢？

如果物业的收入不单单是从物业费中获取，那么我们交的物业费到底是花在哪呢？根据相关条例规定，物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供物业服务向业主所收取的费用，主要包括以下内容：

(一)综合管理服务;

(二)物业共用部位的日常维护和管理;

(三)物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;

(四)环境卫生、绿化管理服务;

(五)物业管理区域内公共秩序维护。

作为劳动密集型产业，物业的很多工作都依赖人力。而人力成本在物业支出成本中也一般占到60%。其次就是园林绿化、设施设备的维护等。以前的老小区大都是小高层、多层，设备少，需要维护和保养的也少。按照当时的消费水平和最低社会工资，因此大部分为1块左右。只不过随着时间推移，设备的保养好一点的能用个10年左右，就需要换新，这笔费用也会增加物业的支出。相比老小区，目前高层的物业费用普遍高一点，因为多了电梯、供电、供水等设备设施的维护，安防和居住需求上也增加了更多科技产品，这些成本相比之前的老小区，目前也占到了18%-20%左右，成为一笔不小的开支。（维修基金虽然可以用于设施换新的费用，但是因为由政府监管，提取过程很麻烦，想使用也很不易。）

当然，也正是因为物业行业的属性，人工、设施的成本都会随时间上涨。比如，05年的时候，当时最低工资标准400多块钱，到了2015年都是1600元，翻了近三倍。可是如上篇我们提到的，物业指导价却在14年后就没有调整，这就导致不少涉足物业行业较早的小区入不敷出，出现亏损经营的状况。也正是因为这种现象的产生，涨价又难以得到业主们的支持，仅靠“节源”也并非长久之事。因此，很多物业都会寻找一些赚钱的“生意”，正如业主和物业争执的公有资源所产生的各种收益。

某小区的贺先生，是小区物业委员会代表之一，在和物业的交涉中，他们也是第一次提出将小区公共广告收入透明告知。“我们并不反对物业收取广告收入，但是我们希望这些收入公开、透明，取之于民用之于民”贺先生说道。然而，当小区物业提出，广告收入有一部分要划拨到物业公司的服务费时，却遭到了业主委员会的拒绝。因为委员会认为，业主们交付的物业费中，已经包含了物业公司的服务费用。

三、物业抽取公共收益合理吗？

按照《办法》第七条，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：

(一)服务及管理人员的工资、社会保险和按规定应当提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)物业服务企业办公费用;

(七)物业服务企业固定资产折旧;

(八)经业主或业主大会同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

由此可见，物业服务企业的利润确实是在物业服务费用中。用一位老物业人的话来解释：“物业通过小区公共资源获取的费用，自然是还要用于小区各项的开支。但是物业行业也是一个公司，只不过我们是服务行业，在这些利益的获取中，我们是主要的实施者和组织者。所获得的利润，比如有1块钱的利润，7毛我们要放回小区的资金池，2毛用于设施设备中产生的费用，1毛就是我们的利润提成，简单来说就是服务费，这和你去叫个外卖，外卖小哥也会收个配送费。”

最初因为物业成本上涨，物业寻求新的方式增加收入，平衡支出。慢慢的，却在利益刺激下，出现了“灰色收入”。这种不透明的行为，不仅让业主没有了知情权，被动接受小区的各种变化，而且也让业主和物业的矛盾更加激化。

从《办法》中，我们也能明确看到法律条文的规定：按照政府价格主管部门的规定，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册或多媒体终端查询等方式实行明码标价。明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、计费方式、计费起始时间、价格管理形式、价格举报电话12358、行业监督电话等。所以，对业主来说，只要涉及小区的共有资源，业主们是拥有知情权的。我们签约的前期物业协议，一般来说只有3-5年的合同期，业主有权成立业主委员，若不满意物业，可以在在合约到期后，重新选择新的物业公司。（选择是双向的，如果物业无法经营，也可在合约到期后离开。如果到期时，物业和业主都暂无异议，合约到期后会自动续期。）

作为一个服务行业，物业行业的“潜规则”或许打乱了应有的秩序。但是在法律不断健全，信息传播更加迅速，业主对自己权益认知也越来越多的现在社会，走的如此之艰的物业们，也应该反思下如何打破和业主之间隔阂的墙，学会透明，学会改变，学会共存，这才是一个优秀物业企业该走的长久之路！