对于大多数普通购房者来说，房屋建筑面积，也就是产权证登记的实际建筑面积是如何计算出来的，是个略显繁琐且又难窥门道的“技术活”。而少数开发商往往借助信息掌握的不对等，侵害购房者的利益，这在全国范围内屡见不鲜。

　　最近，本报经过抽样调查发现，许多市民没有掌握这个“技术活”。

　　调查显示懂得计算建筑面积的人很少

　　日前，本报通过发放问卷方式，在50名购房者中进行调查。本次调查对象有公司职员、教师、经商者、公务员等。

　　调查显示，50名购房者中仅有9人知道房屋建筑面积的计算方式，82%的购房者不知其计算方式。

　　而“是否仔细看过购房合同”一项显示，38%的购房者表示仔细看过购房合同，“大致过目”为36%，“仔细看过”仅为26%。

　　有56%的购房者想到房屋面积有可能“缩水”，44%的人认为购买的房子不存在缩水现象。

　　只有40%的购房者知道自己住房的建筑面积和公摊面积，60%的购房者不知具体面积。

　　50人中有26%的购房者曾“请专业人士测量过”实际建筑面积，“自己测量”占42%，“从未测量”占32%。

　　一旦测量的面积与实际面积不相符，52%的购房者表示会“向房产商反映”，42%的购房者表示会“向主管单位（建设部门）反映”，6%的人“选择沉默”。

　　建筑面积计算有国家标准

　　根据我国现有的国家标准（2005年实施，GB/T50353）规定，房屋建筑面积是由套内建筑面积和公有分摊面积两部分构成。其中，套内面积又包括使用面积、阳台面积和墙体面积三部分，其中阳台面积按一半面积计算。墙体面积又分为自有墙体面积和分摊的公有墙体面积。公有墙体是全体业主共有的，包括楼内和楼外相分开的外墙（山墙）、户与户相分开的分户墙、套与公用空间相分开的分割墙。在计算的时候，套内的自有墙体计全部面积，分摊的公有墙体按一半面积计算。

　　相比于套内面积计算的简单明了，公有分摊面积的计算较为复杂。公有面积就是全部业主共同占有、共同使用的面积，由电梯井、楼梯间、走廊、门厅等公共部位和公有墙体的一半面积组成。简单地说，整幢建筑物面积减去各户套内建筑面积之和，就得出公有面积。

　　公有面积又是怎么分摊到各户（套）的呢？这是每个购房者最为关心的一环。

　　各户分摊到的公有面积是由各户的套内面积乘以“分摊系数”得出的。分摊系数则是将公有面积除以套内面积之和得出的一个比例，取到小数点后4位。这个系数往往是购房者最难从相关方得到的一个房屋信息，往往被保密。

　　按照以上的方法，人们就可以很方便的算出房屋实际建筑面积，也就是最终需要付款的面积。

要学会面积测量计算的方法，简单地说，就是用测量工具比如卷尺，测量房屋的边长，长边是多少，短边是多少，然后长宽相乘就得出面积。测量房屋边长的测点一般取离地面1.2米左右的高度，保持水平；测墙体的宽度（厚）的测点一般取与门、窗距0.2m的位置（避开包门口等装修装饰）。按照国家标准《房产测量规范》、《建筑工程建筑面积计算规范》进行测量计算。如果你家房屋平面布局是正方形、长方形，那就可以直接测量出总长度和总宽度（不要忘掉加上外墙或分割墙、分户墙一半的厚度），然后总长度乘上总宽度，得出面积数，再加上一半的阳台面积就等于套内面积。

　　遇有梯形、半圆形阳台怎么办？梯形阳台，（长边＋短边）÷2×宽×1/2（一半计算），半圆形阳台，半径长度的平方×π×1/2（一半计算）。这些微小的细节在计算面积的过程中都有可能出现“猫腻”。

　　购房者在与房产商交易的过程中掌握一些技巧也是相当实用的。比如要仔细阅读购房合同和产权证，是否有具体的数据资料，像公有面积的构成，使用面积、套内面积、分摊的公有面积都要明确注明。

　　同样，购房合同约定面积（比如期房合同）和产权证登记面积应该是不一样的，因为在施工中很难做到完全精确。 

　　购房者有了这些火眼金睛，房屋面积的缺斤短两还是很容易被发现的。

八个细节可能让你“走眼”

　　看购房合同，如果合同附件公有面积的构成不填写，那就有可能有问题。

　　看产权证，如果只填写一个总面积数，而使用面积、套内面积、分摊公有面积都是空白，那就有可能有问题。

　　看购房合同约定面积和产权证登记面积是否一样，若一样就可能有问题。

　　看标准层住宅楼上楼下面积是否一样，不一样就可能有问题。

　　看分摊面积是多少，普通商品房一梯二户分摊的公有面积每户只可能10－20m2左右，如果达到20－30m2那就有问题；普通住宅（非豪宅、超大户型等）公摊面积与套内面积的比例应在20％上下。

　　看阳台面积是否按一半计算，不按一半计算就错了（按照2005年国家标准，所有阳台类型皆按一半面积计算）。

　　看物业费缴纳面积、供热费缴纳面积和产权证登记的面积三者是否相同，不一样就有问题。

　　看是否把不该计算面积的窗台、露台、独立使用的地下室、车库和人防工程等计算进建筑面积。

　　房屋面积“缩水”该怎么办

　　据业内人士介绍，现在楼市上许多楼盘采用套内面积计价销售的方式，这就为开发商的偷吃面积提供了方便之门。开发商在总面积缩水时，把缩水面积算在公摊里面，而套内面积不变，让购房者不好争议。这有可能是开发商一种新的销售花招。购房者要保护自己权益，就必须认清销售面积、公摊面积、套内面积、建筑面积的相关概念。

　　支招一：搞清房产概念

　　建设部于2001年6月1日开始执行的《商品房销售管理办法》中明确规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中写明合同约定面积与产权登记。同时，对于购房者来说，搞清关于面积的相关房产术语和概念至关重要。

　　商品房销售面积：套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

　　套内建筑面积：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

　　支招二：弄清公摊面积

　　为保护购房者的合法权益，购房者一定要了解，商品房公用建筑面积分摊原则及计算方式：根据公摊分配相关政策：

　　1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

　　2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各种分摊的公用建筑面积之和。

　　3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

　　4、不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

　　支招三：交房后面积“缩水”怎么办？

　　2001年6月1日开始执行的《商品房销售管理办法》中规定，当购房者发现实际面积与合同面积发生误差时且合同未作约定的，可以按以下原则处理：一、面积误差比绝对值在3%以内含3%的，据实结算房价款；二、面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。

　　买房人退房的，房地产开发企业应当在买房人提出退房之日起30日内将买房人已付房价款退还给买房人，同时支付已付房价款利息。买房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内含3%部分的房价款由买房人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买房人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内含3%部分的房价款由房地产开发企业返还买房人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买房人。