湖北壹佰川房地产机构  杜凯

一、十九大为房地产定调

1、定位

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”

2、措施

“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”

3、目的

“让全体人民住有所居”

二、政策解读

1、“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”

“十九大”与”十八大“相比，关于房地产的论述上有3个明显的改变，第一，明确住房属性为居住和准公共物品；第二，针对不同城市、不同人群，明确商品住宅、公共租赁房以及共有产权房的供应主体；第三，房地产不再成为经济发展的主要手段，住房保障成为保证适度需求侧刺激的基础。

明确住房属性，包括居住属性和准公共物品属性，去投资属性意义明显。

2、“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”

通过住房制度安排，针对核心热点城市、三四线城市，明确商品住宅、公共租

赁房以及共有产权房的供应主体。

房地产重新定位，明确居住和准公共物品属性，剥离投资属性。符合“十九大”之后经济增长方式转变为 “供给侧改革+适度扩大内需”的驱动方式，房地产行业对经济拉动将进一步弱化，为“适度扩大内需”提供保障和基础。

3、金融收紧

传统的降准、降息将不再作为首要调节工具；谨防系统性金融风险。

三四线城市房价收入比低，将成为债务杠杆率提升的主要区域。 

从银行业治理的方向来看，与房地产行业的上下游关系较大，从私募基金备案管理规范4号文件、互联网金融整治、开发商拍地自有资金审查、禁止首付贷等行为来看，房地产行业融资渠道已经收窄。

三、襄阳房地产市场政策

1、限价

“限价令”是极度考研开发商运营能力的政策之一，因为它会对房地产项目的利润进行限制，且这种限制带有强烈的行政色彩。为遏制房价上涨过快的情况，近几年来热点城市对商品房预购价格进行管控，今年3月以来，限价措施进一步围扩，已从东部热点城市蔓延至部分三线城市及中西部区域。襄阳自2017年上半年已逐步开始限价。

2、限签

随2016年至2017年“供给侧改革”及“两改两迁”政策推动，襄阳刚性及改善性需求逐步得到释放，房地产市场量齐升。为遏制房价上涨过快，实现房价平稳上升的总则，“限制网签”、“限制备案价格”、“限制区域预售价格”等条款成为热点城市主要调控手段。

3、严管

2017年10月30日正式出台“限售令”，襄阳成为湖北省限售严管第一个城市。

四、襄阳房地产近期主要表现

1、供应地价高，（如恒大、碧桂园新拍土地价格），对政府的财政收入利好。

2、襄阳自2017年供给侧改革以来，市场有如：九街十八巷、山河万里、富春山居、碧桂园等一系列高端项目的出现，2016年至2017年量价齐升，市场表现良好，目前面临限价限售政策，改善型需求热情有所降低。

3、2017年6月以来，中心城区二手房价格高于一手房价，如长虹路沿线二手房价高于汉水华城，檀溪片区二手房价高于山河万里、碧桂园等。

4、两改两迁在2016年进度快、力度大，货币化补偿政策对房地产起到绝对性的促进作用。2017年以来，拆迁政策与征迁户预期值相差较大，加上房价上涨，征迁进度极速缓慢，致使2016年7月开始房市降温、成交量下降。

五、对未来市场的判断

1、多层次供给措施的落实、调整会促使襄阳房市平稳发展，购房者的选择面更多。

2、限价限售会从根本上解决炒房行为，投资需求降低、市场热度降低、表现平和。

3、严格管控和金融政策的收窄会进一步约束开发企业的资金实力，促使开发建设能力提高，企业成本增加，开发风险加大，但呈现出的产品会越来越好。

4、随着两改两迁的调整、提速，购房需求会逐步呈现，产品需求更加明确细分，企业应对市场做更加精准有效的营销。

5、随着2017年新增的土地供应，2018年供应量会有更广的提升，竞争面加大，企业应从提升产品品质的客户体验感入手，增加购房者的购房热情。